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=
Doutor
em Engenharia de Produção. Instituto Federal de Educação, Ciência e
Tecnologia de São Paulo (IFSP) – Brasil. antonio.cano@ifsp.edu.br.=
=
Cláudia
Andressa Cruz Affonso
https://orcid=
.org/0000-0002-9279-6661
Doutora em Engenharia de Produção.
Instituto Federal de Educação, Ciência e Tecnologia de São Paulo (IFSP) –
Brasil. claudia.andressa@ifsp.edu.br.
Marcela
Avelina Bataghin Costa =
https://orcid=
.org/0000-0003-1311-3429
Doutora em Engenharia de Produção.
Instituto Federal de Educação, Ciência e Tecnologia de São Paulo (IFSP) –
Brasil. marcela.bataghin@ifsp.edu.br.
Meire
Ramalho de Oliveira
https://orcid=
.org/0000-0002-2396-1950
Doutora em Engenharia de Produção.
Instituto Federal de Educação, Ciência e Tecnologia de São Paulo (IFSP) –
Brasil. meire.oliveira@ifsp.edu.br
<=
/o:p>
RESUMO
O objetivo deste trabalho foi analisar as diferenças no perfil dos
investidores em Fundos Imobiliários de Investimento (FIIs) que começaram a
investir a partir de 2018, em comparação com aqueles que já o faziam
anteriormente. O início de 2018 marcou uma enorme expansão na base de
investidores pessoas físicas em FIIs. Conforme a Brasil, Bolsa, Balcão (B3),
houve um salto de cerca de 121 mil investidores em dezembro de 2017 para ma=
is
de 1,17 milhões em dezembro de 2020, e mais de 2,1 milhões em maio de 2023.=
Tal
crescimento pode ser associado à significativa redução da taxa SELIC, de 13=
,75%
a.a. em dezembro de 2016 para 2% a.a. em agosto de 2020, além da populariza=
ção
do acesso via smartfones aos bancos e corretoras digitais, que não cobram t=
axas
de corretagem em operações com FII. Para a execução do trabalho foi realiza=
do
um levantamento de dados com 134 investidores participantes de um fórum de
discussão sobre FIIs. Os resultados apontam que há diferenças no perfil e n=
os padrões
de tomada de decisões de investimentos, diante de múltiplas variáveis
relacionadas ao mercado de FIIs, entre os grupos de investidores mais exper=
ientes
e menos experientes. O primeiro grupo inclui os respondentes que já atuavam=
no
mercado de FIIs antes de 2018, enquanto o segundo grupo é formado pelos que
passaram a atuar após a grande expansão observada a partir daquele ano.
This paper aims to analyze differences in the
profile of investors in Brazilian Real Estate Investment Funds (FIIs), which
started their contributions in 2018, in relation to those who had already
invested beforeEarly 2018 marked a considerable expansion in t=
he
base of individual investors in FIIs. According to Bra=
sil,
Bolsa, Balcão (B3), the number of investors inc=
reased
from approximately 121,000 in December 2017 to more than 1.17 million in
December 2020, reaching over 2.1 million in May 2023. This growth can be
associated with causes such as the significant reduction in the SELIC rate,=
from
13.75% p.a. in December 2016 to 2% p.a. in August 2020, and the popularizat=
ion
of digital banks and brokerages accessible via smartphones that do not char=
ge
transaction fees. To conduct the study, a data survey was carried out with =
134
investors participating in a discussion forum on FIIs. The results indicate
differences in the profile and investment decision-making between more
experienced and less experienced groups of investors, with the former group
comprising respondents who were already active in the FII market before 201=
8,
and the latter consisting of those who began participating after the
significant expansion observed from that year onward.
Keywords: real state funds; investor profile; FIIs. <=
/o:p>
Recebido
em 05/04/2024.Aprovado em 11/10/2=
024.
Avaliado pelo sistema doubleblindpeer review. Publicado conforme normas da ABNT.
Entre 2016 e=
2020 o
número de CPFs – Cadastros de Pessoas Físicas associados a ativos de renda
variável na B3 – Brasil, Bolsa Balcão quase triplicou, saltando de menos de=
600
mil para mais de 3,2 milhões (The Capital Advisor,
2020). Destaca-se o crescimento do número de investidores em Fundos de
Investimento Imobiliário (FII), que saltou de cerca de 121 mil em dezembro =
de
2017 para mais de 1,17 milhão em dezembro de 2020, o que resultou em elevaç=
ão
de 6 para 169 bilhões de reais no volume de recursos geridos por FIIs (ANBI=
MA,
2021). O mercado de investimentos tem se tornado mais acessível e comum no
Brasil (Longaray; Figueiredo; Munhoz, 2015).
A redução da=
taxa
SELIC, que foi de 13,75% a.a. em 12/2016 para 2% a.a. em 08/2020 (BACEN, 20=
21),
assim como as facilidades de acesso digital a corretoras, o desenvolvimento=
de
aplicativos de investimento para celulares e o barateamento do custo de ope=
rações
nas corretoras, podem ser apontados como as principais causas para o acrésc=
imo
de investidores pessoas físicas na B3 (D’Ávila, 2020), incluindo também os
investidores em FIIs. Vale observar que mesmo após a retomada da elevação da
taxa SELIC, que a partir de 03/2021 saiu de seu mínimo histórico (2% a.a.) =
para
retornar aos 13,75% a.a. em 08/2022, o número de investidores pessoas físic=
as
continuou crescendo e chegou em 05/2023 a mais de 2,1 milhões de CPFs (B3,
2023). Isso demonstra que os FIIs se tornaram alternativa interessante para
acumulação de valor e geração de renda, principais características dessa cl=
asse
de ativos.
Ao se consid=
erar a
evolução do número de investidores em FIIs ano a ano, percebe-se que 2018 f=
oi
um divisor de águas, pois a partir dele, até maio de 2023, o número de
investidores pessoa física cresceu mais de 2 milhões, 328 novos fundos foram
listados na bolsa e foram feitas 342 ofertas públicas de cotas, com captaçã=
o de
mais de 1,12 bilhões de reais (B3, 2023).
Dessa forma,
considerando-se a expansão ocorrida a partir de 2018, assume-se o pressupos=
to
de que existem dois grupos de investidores em FIIs: os mais experientes e os
menos experientes. O primeiro grupo é formado pelos investidores que já atu=
avam
no segmento antes daquele ano, muitos dos quais já tendo vivido as crises
econômicas e imobiliárias ocorridas entre 2014 e 2018. O segundo grupo é
formado pelos novos ingressantes no mercado de renda variável, que
impulsionados pelos motivos já citados, migraram ou ingressaram no segmento=
em
busca de maior rentabilidade, ganhos de capital e renda passiva. Supõe-se,
então, que o investidor que chegou no mundo dos FIIs a partir de 2018 tenha
prioridades, percepções e comportamentos diferentes daqueles que já atuavam
neste mercado anteriormente, além de menor experiência e reações diferentes=
se
expostos à volatilidade e riscos típicos dos ativos de renda variável, o que
poderia resultar em diferentes perfis de investimento para os dois grupos.<=
/span>
O perfil de
investidor decorre de um conjunto de características individuais que deline=
iam
a forma como são tomadas as decisões de investimento. Tais características =
se
relacionam com o conhecimento deste investidor sobre finanças, do momento em
que se encontra na vida pessoal e na carreira profissional, de suas reações
típicas diante de riscos e de seus objetivos de curto e longo prazo. Assim,
diferentes perfis de investidor tendem a resultar em diferentes tomadas de
decisão sobre a escolha dos ativos que receberão aportes e sobre os
comportamentos diante das variáveis mercadológicas (Silva et al., 2008).
Surge então o
problema deste estudo: existem diferenças entre os perfis de investimento d=
os
investidores menos experientes em relação aos investidores mais experientes=
e,
em existindo, quais seriam elas? Resulta assim que o objetivo deste trabalh=
o é
o de analisar as diferenças entre os perfis de investidores em FIIs,
participantes de um fórum de discussão sobre FIIs, que iniciaram seus aport=
es
nessa classe de ativos a partir de 2018, em relação aos que já atuavam nesse
segmento do mercado de renda variável anteriormente àquele ano.
A compreensã=
o dos
diferentes perfis de investidores em FII pode contribuir de várias formas c=
om o
aperfeiçoamento do segmento, destacando-se a geração e disseminação de
informações que possam subsidiar o desenvolvimento de políticas públicas e
regulatórias, decisões melhores e mais assertivas por parte de gestoras e
administradoras de fundos, assim como melhores e mais preparados investidor=
es (Moraes,
2016). Além disso, há poucos estudos retratando FIIs na literatura, portanto
pesquisas sobre essa temática podem contribuir para aprofundar as discussõe=
s e
promover o avanço acadêmico (Serra; Moraes; Fávero, 2017).
Em sua apres=
entação,
este artigo está dividido em: introdução, composta pelo problema de pesquis=
a e
objetivo do estudo; fundamentação teórica, em que se apresenta o conceito de
FIIs, tipologia e benefícios; métodos, em que se descreve o passo a passo d=
a pesquisa;
resultados e discussões, em que se apresenta conceitos e discussões; e por =
fim,
as considerações finais com a síntese e limitações do trabalho.
<=
/o:p>
2 FUNDAMENTAÇÃO=
TEÓRICA
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs)=
são
uma comunhão de recursos, criados pela Lei nº 8.668, de 25 de junho de 1993
(Brasil, 1993) e regulados pela Comissão de Valores Mobiliários nº 472, de 31 de outubro de 2008 (Brasil,
2008). São destinados à aplicação em imóveis ou empreendimentos imobiliário=
s,
em títulos e valores mobiliários emitidos pelo setor imobiliário, ou em tít=
ulos
de crédito de dívida privada lastreadas em imóveis ou empreendimentos
imobiliários. Seu patrimônio se organiza sob a forma de cotas, com captação=
e
funcionamento como se fossem condomínios fechados (ANBIMA, 2014).
A administração dos FIIs é realizada por
instituições financeiras autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários (=
CVM)
e suas funções, dentre outras, são as de observar o cumprimento das obrigaç=
ões
legais, documentais e regulamentares, divulgar informações aos cotistas,
controlar e divulgar a distribuição dos resultados e organizar e realizar as
assembleias (CVM, 2021). Já a gestão dos recursos dos fundos é feita por
instituição financeira com funcionamento regulamentado e autorizado pela CV=
M,
tendo como principais funções as relativas à aquisição e gestão de imóveis,
empreendimentos e títulos que compõem o patrimônio do fundo (Razuk, 2006).<=
o:p>
Os FIIs são organizados em cotas, com oferta
pública regulamentada pelas Instruções CVM 472 e 476, a depender de
enquadramentos específicos (Liang, 2017). Os titulares das cotas de um FII =
se
tornam proprietários dos seus bens e direitos, na proporção do número de co=
tas
detidas, contudo sem poder exercer direito real sobre eles e não respondendo
pessoalmente por obrigações legais ou contratuais do administrador, do gest=
or,
dos imóveis ou dos empreendimentos que compõem o patrimônio do FII (Santana,
2020). Após a oferta pública inicial, os FIIs podem realizar ofertas que
aumentem seu patrimônio, seguindo as mesmas instruções normativas, chamadas=
de
emissões. Os FIIs listados em bolsa têm ainda suas cotas negociadas no merc=
ado
secundário, representadas por um código de 4 letras seguido pelo número 11,
como é o caso, por exemplo, dos fundos IRDM11 e HGLG11 (Moraes, 2016).=
O investimento em FIIs, de forma geral, pode=
ser
muito vantajoso, sendo possível identificar vários motivos pelos quais os
investidores optam por tal classe de ativos, destacando-se o recebimento
periódico, em geral mensal, de rendimentos; baixos valores de aportes mínim=
os,
em torno de dez reais para vários FIIs; baixos custos de negociação, já que=
a
quase totalidade das corretoras não cobram taxas; isenção de imposto de ren=
da
em relação aos rendimentos recebidos; alternativa de diversificação adequada
tanto para geração de renda futura, como para investimento visando usufruir=
da
renda no presente; oportunidades para ganhos de capital no curto prazo com
arbitragens e trades (Maia; Souza, 2015).
Em contrapartida, conforme Lucca (2023), os =
FIIs
carregam riscos, merecendo destaque o de perdas de capital decorrentes da
volatilidade dos preços, por se tratar de ativo de renda variável; o de
crédito, no caso de FIIs de papel; o risco de alavancagem excessiva, que oc=
orre
quando um FII se endivida para adquirir um imóvel e gerar acréscimo de
rendimento aos cotistas, vindo a enfrentar dificuldades, no caso de sofrer =
com
inadimplência de seus locatários; a cobrança de taxas de administração e
performance elevadas, que podem reduzir ou mesmo anular ganhos acima da méd=
ia;
risco de emissões abaixo do valor patrimonial, que acabam por reduzir o val=
or
patrimonial da cota e diluir o capital de quem já investe no fundo; riscos
econômicos e cíclicos que podem reduzir rendimentos; riscos de gestão,
decorrentes de tomada de decisões que se mostram equivocadas, gerando preju=
ízos
para os cotistas.
A fim de reduzir a possibilidade de tomada
equivocada de decisões por parte dos investidores, parametrizar as informaç=
ões
disponíveis ao mercado e promover transparência e previsibilidade no mercad=
o de
FIIs, os órgãos regulamentadores exigem que as administradoras publiquem
mensalmente relatórios gerenciais, os quais devem descrever a situação de c=
ada
fundo, a composição do seu portfólio, e também o fluxo de caixa e DRE do
período. A maioria das administradoras também publica nos relatórios
informações que justificam a tomada de decisões feitas pelos gestores e a t=
ese
de investimento em que eles se baseiam. Tal conjunto de informações definem=
os
fundamentos técnicos de cada FII e devem sempre ser acompanhados pelos coti=
stas
e potenciais investidores (Santana, 2020).
Para Liang (2017), uma variável importante n=
a tomada
de decisão de compra de cotas de um FII diz respeito ao preço pago pela cot=
a,
principalmente em se tratando de aquisições no mercado secundário. Um parâm=
etro
que pode auxiliar o investidor é a relação entre o preço de aquisição e o v=
alor
patrimonial da cota, indicador conhecido como P/VP.
Existem vários tipos de FIIs, cada um com
características diferentes, que podem ser mais ou menos adequados a cada
investidor, conforme seus objetivos e perfil de investimento. Os tipos de F=
IIs diferenciam-se
principalmente em função da sua política de investimento, do seu tempo de
duração, do tipo de gestão e ativos que possuem no portfólio. Tais variáveis
são definidas no regulamento de cada fundo e delas derivam o mandato dos
gestores, que delimita o seu campo de ação e de tomada de decisões (Mota, 2=
013).
No que diz respeito à política de investimen=
tos,
os FIIs se classificam em três grupos principais: renda, desenvolvimento e
títulos. Os fundos com política de geração de renda são os que têm como man=
dato
dado aos gestores a aquisição de bens imóveis visando a geração de renda co=
m a
sua locação (Tognini; Alencar, 2019). Já nos fundos de desenvolvimento o
mandato dado aos gestores permite a aplicação de recursos na incorporação e
construção de imóveis a fim de gerar ganhos de capital na venda de tais
empreendimentos (CVM, 2021). Por fim, os fundos de títulos são aqueles cujo
mandato dado aos gestores define que eles devam aportar os recursos em títu=
los,
sejam de renda variável ou de renda fixa, atrelados ao segmento imobiliário.
Esse aportes podem ocorrer também em cotas de outros FIIs, conforme regulam=
ento
de cada fundo, sendo os ganhos derivados dos rendimentos gerados por tais
ativos ou ainda por ganhos de capital obtidos em sua negociação (Moraes, 20=
16).
Quanto à duração, os FIIs se diferenciam em =
fundos
com prazo de duração definido ou com prazo de duração indefinido. Vale lemb=
rar
que, por serem constituídos como condomínios fechados, os cotistas dos FIIs=
não
possuem a prerrogativa de resgatar os valores investidos, podendo apenas
negociar suas cotas no mercado secundário, caso desejem desinvestir seu
capital. No caso dos fundos com duração definida, contudo, desde quando adq=
uire
suas cotas o investidor sabe quando o fundo será liquidado e os patrimônio =
líquido
do fundo será distribuído aos titulares de suas frações, o que não acontece=
em
relação aos fundos com duração indefinida (Franke, 2012). Importante observ=
ar
que mesmo nos fundos de duração indefinida os cotistas podem, em assembleia
deliberativa, decidir pela sua liquidação (CVM, 2021).
O tipo de gestão é outro fator diferenciador=
entre
fundos, podendo ser ativa ou passiva. Na gestão passiva o mandato dado aos
gestores delimita sua liberdade em relação à aquisição ou venda dos ativos.
Dessa forma, o portfólio do fundo se torna estático, a menos que haja
autorização dada em assembleia deliberativa para que ativos sejam incorpora=
dos
ou liquidados. A gestão ativa, por sua vez, consiste em um mandato dinâmico
dado aos gestores para que eles definam, dentro dos parâmetros do regulamen=
to,
alterar a composição do portfólio, incorporando ou liquidando ativos confor=
me
flutuações do mercado e possibilidade de ganhos de capital (Fernandes, 2020=
).
Em termos de classificação conforme o tipo de
ativos, existem os fundos de tijolo, os fundos de papel e os fundos híbrido=
s,
podendo ainda os fundos de tijolo serem classificados conforme os setores
econômicos com os quais os imóveis se relacionam e os fundos de papel, conf=
orme
o tipo de títulos que possuem no portfólio (Ramalho; Hercos Júnior, 2022).<=
o:p>
Os FIIs de tijolo são a forma mais tradicion=
al de
FII e se caracterizam pelo aporte de recursos em imóveis ou empreendimentos
imobiliários, sejam eles prontos para ocupação ou em desenvolvimento, a fim=
de
obter rendas de aluguéis ou ganhos de capitais (Alencar, 2018). O
desenvolvimento de empreendimentos ocorre quando o fundo gere a implantação=
de
imóvel ou condomínio, seja para locatário específico (built to suit) ou
negociação posterior (Razuk, 2006). Os imóveis que compõem um fundo de tijo=
lo
podem pertencer a vários segmentos do mercado, sendo os principais os
shoppings, galpões logísticos, lajes para o segmento corporativo, residênci=
as e
de renda urbana, tais como lojas de departamentos fora de shoppings, agênci=
as
bancárias, unidades escolares e hotéis, entre outros (Fernandes, 2020).
Os fundos de papel, por sua vez, são fundos =
nos
quais os gestores aportam o recurso captado dos cotistas em títulos criados
para fomentar o setor imobiliário, sendo eles a LCI e o CRI, ou ainda em co=
tas
de outros FIIs, nesse caso sendo conhecidos como FOFs ou Fundo de Fundos. As
LCIs – Letra de Crédito Imobiliário foram instituídas e regulamentadas pela=
Lei
nº 10.931, de 2 de agosto de 2004 (Brasil, 2004)e consistem de =
títulos
de crédito emitidos por instituições financeiras e vinculados à carteira de
crédito imobiliário da instituição emissora. Já os CRIs – Certificado de
Recebíveis Imobiliários, foram instituídos pela Lei nº 9.514, de 20 =
de
novembro de 1997 (Brasil, 1997), sendo emitidos por organizações
securitizadoras, que adquirem os direitos creditórios de emissores de crédi=
to
imobiliário e os disponibilizam para negociação com investidores, dentre os
quais se encontram os FIIs. Ambos os títulos são de renda fixa, pois se con=
hece
de antemão a rentabilidade a ser paga.
3 MÉTODOS
O objetivo deste trabalho foi analisar as
eventuais diferenças no perfil dos investidores em FIIs que iniciaram aport=
es
na classe de ativos a partir de 2018, em relação àqueles que já o faziam
anteriormente.
O trabalho pode ser enquadrado como uma pesq=
uisa
aplicada, que, conforme Fleury e Werlang (2017), se concentra em problemas
reais e presentes nas atividades dos atores sociais, empenhando-se na
elaboração de diagnósticos, identificação de problemas e busca de soluções.
Quanto à abordagem, trata-se de um estudo quantitativo, já que, segundo Fre=
itas
e Prodanov (2013), este tipo de pesquisa tem como principal característica o
esforço para traduzir em números as opiniões e informações, a fim de que se=
ja
possível realizar sua classificação e análise a partir de ferramentas
matemáticas e estatísticas.
Em relação aos objetivos, o estudo se classi=
fica
como exploratório. Este tipo de estudo objetiva buscar maior proximidade com
uma realidade pouco conhecida, cujo conhecimento acerca dela seja ainda
incipiente ou que necessite ser expandido (Gil, 2007). Em relação aos
procedimentos técnicos, foi realizado um levantamento do tipo survey, materializado por um instr=
umento
de coleta disponibilizado na plataforma Google Forms, composto de 24 questõ=
es
específicas sobre o perfil do investidor, todas com respostas fechadas. As
questões foram elaboradas com vistas aos objetivos da pesquisa, assim como
considerando o conteúdo do referencial teórico apresentado.
A primeira página do instrumento de coleta de
dados consistia de um disclaimer
explicando o teor do estudo e suas finalidades, garantindo a confidencialid=
ade
das informações e a impossibilidade de identificação dos respondentes. Ao f=
inal
o respondente informava se desejava continuar e responder às questões, ou se
desejava interromper ali o processo.
Caso o respondente concordasse em prosseguir=
, nas
páginas seguintes se iniciaria propriamente as respostas ao instrumento. As
seis primeiras questões eram relativas ao perfil socioeconômico dos
respondentes, sendo perguntado sobre faixa etária, gênero, estado civil,
ocupação profissional, faixa de renda e grau de instrução. As demais 24
perguntas se referiam especificamente ao perfil de investidor do respondent=
e,
visando identificar: percentual do patrimônio distribuído por classe de ati=
vos;
tempo de investimento; tempo de investimento em renda variável; tempo de
investimento em fundos imobiliários; tipo de estratégia; motivos para inves=
tir
em FIIs; tipos de FII nos quais investia; segmentos de FII de tijolo nos qu=
ais
investia; característica valorizada na escolha de FIIs; comportamento diant=
e de
alterações na relação entre preço de mercado e valor patrimonial;
características negativas de um FII; motivos para desinvestimento em um FII=
e
comportamento diante de volatilidade de preços.
O instrumento de coleta de dados, em sua ver=
são
teste, foi disponibilizado na forma de um link
de acesso, por e-mail, para 30
usuários de um fórum de discussão especializado em FIIs, selecionados
aleatoriamente e que concordaram em participar da fase de testes do instrum=
ento
de coleta. Dos 30 usuários para os quais o questionário teste foi enviado, =
26
preencheram no prazo solicitado o instrumento na plataforma Google Forms. As
respostas registradas foram analisadas e validadas, sendo assim validado ta=
mbém
o instrumento de coleta em relação à sua aplicabilidade. Na fase seguinte, =
de
coleta efetiva de dados, o link=
com
acesso ao instrumento foi disponibilizado amplamente nas salas de discussão=
do
referido fórum.
Após tal disponibilização, foi estipulado um=
prazo
de 30 dias para recepção dos instrumentos preenchidos na plataforma Google
Forms, o que ocorreu entre 03/05/2021 e 01/06/2021. Decorrido tal prazo, o
acesso ao instrumento de coleta foi fechado e observou-se que 148 formulári=
os
foram preenchidos. Desses, dois respondentes informaram, ao final da primei=
ra
página, que não desejavam prosseguir, sendo assim descartados. Uma análise
inicial acerca das respostas dadas nos formulários preenchidos levou ao
descarte de outros 12 deles, já que os respondentes os abandonaram logo nas
primeiras questões. Considerou-se assim a existência de 134 formulários úte=
is
para análise.
O referido fórum de discussão no qual foi
disponibilizado o acesso ao instrumento de coleta possuía, à época, conforme
informação de seus administradores, 9.172 usuários ativos. Tal número foi
considerado como sendo o universo ou população objeto do estudo. Pre=
sumiu-se
que, devido ao interesse no tema, esses usuários fossem investidores que, em
algum momento, haviam investido no ativo ou que desejavam fazê-lo no futuro=
. Dessa
maneira, foi possível calcular o grau de confiança e a margem de erro da
pesquisa, definida como:
Na equação foram assumidos os seguintes valo=
res:
· =
tamanho da população (N): 9172
· =
tamanho da amostra (n): 134
· =
grau de confiança: 95% (Z =3D 1,96=
)
· =
roporção esperada (p): 0,5 (máxima
incerteza)
Assumiu-se para tal um grau de confiança de =
95% e
com uma amostra de 134 respostas obteve-se uma margem de erro de 8,43%.
Após a primeira análise sobre os instrumento=
s de
coleta preenchidos, as informações geradas pelo Google Forms foram exportad=
as
para uma planilha de cálculo, recurso utilizado para realizar as análises
estatísticas, que são descritas e comentadas na próxima seção.
4 RESULTADOS E
DISCUSSÃO
As seis primeiras questões do instrumento de
coleta visavam identificar o perfil socioeconômico dos respondentes. A anál=
ise
das respostas indica que 59,7% deles (80) tinham entre 30 e menos 50 anos,
outros 14,2% (19) tinham menos de 30 anos e os demais 26,1% (35) tinham 50 =
anos
ou mais. Quanto ao estado civil, 61,9% (80) eram casados(as), sendo
solteiros(as) 29,1% (39) e os demais 9% (12) declararam outro estado civil.
Quanto à ocupação principal, 37,3% dos indivíduos (50) atuavam no serviço
público; 27,6% (37) trabalhavam em empresas privadas; 12% (16) eram
profissionais liberais e os demais 23,1% (31) se enquadraram em outras
atividades profissionais. Em termos de faixa de renda, 38% dos respondentes
(51) se situavam na faixa de 5.000 a menos de 10.000 reais, enquanto outros
26,9% (36) declararam ter renda entre 10.000 e menos de 20.000 reais. Outro=
s 17,2%
dos respondentes (23) declararam renda inferior a 5.000 reais, enquanto 17,=
9%
(24) informaram renda mensal de 20.000 reais ou mais. Concluindo-se a análi=
se
do perfil socioeconômico, observou-se que 5,2% dos respondentes (7) concluí=
ram
apenas o ensino médio; 40,3% (54) concluíram o ensino superior; 34,3% (46)
concluíram especialização ou MBA; 13,5% (18) possuíam mestrado e outros 6,7%
(9) tinham doutorado.
Após a analisar o perfil socioeconômico dos
respondentes, a etapa seguinte consistiu da realização da análise em relaçã=
o às
questões que visavam identificar o seu perfil de investimento. A primeira
questão se referia à experiência de investimento em FIIs e observou-se que
67,2% (90) dos que responderam o questionário iniciaram sua experiência com
FIIs após o início de 2018, enquanto os demais 32,8% (44) já atuavam no
segmento de fundos imobiliários no final do ano de 2017. De tal análise se
conclui que o primeiro grupo seja composto do que se convencionou chamar de
novos investidores em FII, enquanto o segundo consiste de investidores
experientes.
Em relação ao patrimônio dos respondentes,
observou-se que os ativos mais mencionados pelos 90 investidores que passar=
am a
aportar em FIIs a partir de 2018 foram os de renda fixa, mencionados por 84%
(76), outros ativos de renda variável, citados por 81% (73) e fundos de
investimento, mencionados por 34% dos enquadrados no grupo (31). Já entre o=
s 44
investidores mais experientes, ou seja, que já haviam aportado em FIIs ante=
s de
janeiro de 2018, 89% (39) mencionaram outros ativos de renda variável, 82% =
(36)
em ativos de renda fixa e 64% (28) em fundos de investimento. Apesar de os =
três
tipos de ativos mais mencionados serem os mesmos, percebe-se que há um maior
percentual em cada um deles dentre os respondentes do grupo mais experiente=
s, o
que indica maior tendência à diversificação de ativos nesse grupo.
Ainda a respeito do patrimônio dos responden=
tes,
foi possível extrair das respostas dadas a indicação de que, dentre os
investidores menos experientes, 36,7% (33) possuíam menos de 25% do patrimô=
nio
pessoal investido em FIIs, havendo também 38,9% (35) com patrimônio entre 2=
5% e
menos de 50% investido em FIIs, além de 12,2% (11) com valores entre 50% e
menos de 75% do patrimônio e outros 12,2% (11) com mais de 75%. Quando se f=
az a
mesma análise em relação ao patrimônio dos investidores mais experientes, f=
oi possível
observar que com menos de 25% de seu patrimônio aportados em FIIs se
encontravam 50% deles (22) e com 25% a 50% do patrimônio investidos em FIIs=
se
encontravam 27,3% (12). Nas outras faixas foi possível observar 9,1% dos
respondentes (4) com 50% a 75% do patrimônio em FIIs e outros 13,6% (6) com
mais de 75%. A análise conjunta das informações dos dois grupos aponta para=
uma
tendência de o patrimônio dos investidores experientes estar menos concentr=
ado
em FIIs, já que 50% desse grupo tem menos 1/4 do patrimônio aportado nesta
classe de ativos, ao passo que no grupo dos investidores menos experientes =
tal
proporção é maior que 1/3 do patrimônio.
Um aspecto interessante em relação à experiê=
ncia
dos investidores em FIIs diz respeito ao tempo em que já investiam em outros
ativos ao iniciarem seus aportes. O Quadro 1 contém a intersecção das respo=
stas
dadas à estas duas questões.
Quadro 1 -
Experiência com qualquer ativo x experiência em FIIs
Investimento em qualquer ativo<=
/p>
Investimento em FIIs
TOTAL
Início antes de 2018
Início após 2018
Início
antes de 2018
44
45%
53
55%
97
Início
após 2018
0
0%
37
100%
37
TOTAL
44
33%
90
67%
134
Fonte: Elaborado pelos autores (2023)
Percebe-se que dentre os 97 respondentes que
iniciaram seus aportes em FIIs antes do início de 2018, 53 já investiam em
outros ativos antes, o que perfaz aproximadamente 39,6% do total, sendo que
outros 37 (27,6%) passaram a aportar em outros ativos no mesmo período em q=
ue
iniciaram no mundo dos FIIs. Complementarmente, 44 respondentes já investia=
m em
FIIs e em outros ativos antes do início de 2018, o que corresponde a cerca =
de
32,8% do total.
Ainda considerando-se a experiência prévia d=
os investidores,
o Quadro 2 visa identificar se estes já aportavam em ativos de renda variáv=
el
antes de o fazer em FIIs.
Quadro 2 - Experiência com ativos de ren=
da
variável x experiência com FIIs
Investimento em Renda Variável<=
/p>
Investimento em FIIs
TOTAL
Início antes de 2018
Início após 2018
Início
antes de 2018
44
69,8%
19
30,2%
63
Início
após 2018
0
0%
71
100%
71
TOTAL
44
32,8%
90
67,2%
134
Fonte: Elaborado pelos autores (2023)
A observação do conteúdo do Quadro 2 aponta =
para a
existência de 71 respondentes, dentre os 90 que começaram a investir em FIIs
após 2018, sem nenhuma experiência prévia em ativos de renda variável. Isso
implica dizer que 78,8% dos investidores menos experientes não tinham, ante=
s de
iniciarem seus aportes em FIIs, qualquer experiência com ativos de renda va=
riável
e com os riscos e volatilidade de preços que os caracterizam.
Um aspecto importante ao analisar o perfil de
investidores diz respeito à estratégia utilizada na composição de suas
carteiras. A estratégia está associada ao objetivo principal do investidor =
ao
escolher um ativo.
O Quadro 3 contém o extrato das estratégias =
dos
respondentes e nele se observa que para 78,4% deles (105) o objetivo
estratégico principal, ao compor a carteira de investimentos, seria a geraç=
ão
de renda para usufruir no longo prazo. Contudo, tal percentual é maior entr=
e os
90 investidores menos experientes (84,4%) do que entre os 44 mais experient=
es
(65,9%). O objetivo de geração de renda no presente foi apontado por 7 inve=
stidores
menos experientes (5,6%) e por 6 investidores mais experientes (13,6%). Tais
percentuais confirmam o potencial de utilização dos FIIs como fonte de renda
recorrente para ambos os grupos.
Quadro 3 - Objetivo estratégico ao inves=
tir em
FIIs
Experiência em FIIs
Estratégia
Menor
Maior
TOTAL
Geração de renda para usufruir no longo
prazo
76
72,4%
29
27,6%
105
Diversificação de portfólios
7
53,8
6
46,2
13
Geração de renda para usufruir no pres=
ente
5
45,5%
6
54,5%
11
Ganhos de curto prazo com compra e ven=
da de
FIIs
2
40,0%
3
60%
5
TOTAL
90
67,2%
44
32,8
134
Fonte: Elaborado pelos autores (2023)
Em relação às características mais important=
es dos
FIIs, as mais mencionadas, por ambos os grupos, foram o pagamento mensal de
rendimentos, o potencial de gerar rendimentos maiores e a diversificação de
ativos. O Quadro 4 aponta de forma resumida os fatores mais mencionados pel=
os
respondentes sobre a tomada de decisão de investimento em FIIs.<=
/span>
Quadro - 4 Principal papel dos FIIs na
carteira de investimento
OBJETIVOS
Experiência dos Investidores
Menor
Maior
Total
Redução de riscos via diversificação de
ativos
46
74,2%
16
25,8%
62
Geração de rendimentos maiores que de =
outros
ativos
31
63,2%
18
36,8%
49
Outros
13
56,5%
10
43,5
23
Total
90
67,2
44
32,8
134
Fonte: Elaborado pelos autores (2023)
Percebe-se que, para 51,1% (46) dos ivestido=
res
menos experientes a redução de riscos via diversificação de ativos foi
mencionada dentre as mais importantes, enquanto 36,7% (16) dos investidores
mais experientes compartilharam dessa opinião. Já a geração de rendimentos
comparativamente maiores foi valorizada por 34,4% (31) dos respondentes men=
os
experientes e por 40,9% (18) dos mais experientes.
O Quadro 5 contém o resumo das respostas dad=
as em
relação aos tipos de fundos que compõem as carteiras dos investidores.=
Quadro 5 - Fundos que integram as cartei=
ras
dos respondentes
Tipo de Fundo que compõem as carteiras=
Experiência dos Investidores
Segmento
dos Imóveis
Total
Menor
Maior
Logística
95,5%
95,6%
95,5%
Shoppings
85,8%
84,4%
88,6%
Lajes
80,6%
77,8%
86,4%
Renda
Urbana
56,7%
55,6%
59,1%
Educacional
33,6%
28,9%
43,2%
Bancário
24,6%
22,2%
29,5%
Fonte: Elaborado pelos autores (2023)
Observa-se que os segmentos mais presentes n=
as
carteiras de fundos de tijolos, mantidas pelos respondentes, são os de
logística, presentes nas carteiras de 95,5% dos respondentes, seguidos pelo=
s de
shoppings centers e os de lajes corporativas, presentes nas carteiras de 85=
,8%
e 80,6%, respectivamente. Em termos das diferenças na composição das cartei=
ras
de respondentes mais ou menos experientes, percebe-se que a maior delas oco=
rre
em relação aos imóveis do segmento educacional, presentes na carteira de ma=
is
de 43% dos respondentes mais experientes e de menos de 29% na dos menos
experientes, uma diferença próxima a 14 pontos percentuais.
Conforme discutido na seção 2, a relação P/V=
P das
cotas de um FII (Preço de mercado/preço patrimonial) é uma das variáveis de
tomada de decisão para sua compra ou venda por um investidor. Nesse sentido=
, o
Quadro 7 demonstra resumidamente as respostas dadas pelos participantes da
pesquisa quando questionados como se comportariam diante de situações em que
tal relação seja considerada alta por eles, ou seja, quando o preço de merc=
ado
da cota de um FII seja consideravelmente maior do que o seu valor patrimoni=
al.
Quadro 7 - Ações dos investidores diante=
de
P/VP considerado alto
O conteúdo do Quadro 7 indica que diante de =
P/VP
considerado alto pelos respondentes, há equilíbrio entre 3 comportamentos
diferentes, já que 32,1% dos 134 respondentes (43) afirmaram que, a depender
dos fundamentos do fundo, poderiam fazer aportes mesmo em tal condição, out=
ros
29,1% (39) afirmaram que, caso houvesse perspectiva de redução de preço méd=
io
via novas emissões, também poderiam fazer aportes, mesmo estando o P/VP alt=
o em
sua opinião e, por fim, 26,6% (36) afirmaram que em hipótese alguma fariam =
aportes
em fundos com P/VP considerado alto por eles. Quando se avalia os dois grup=
os
separadamente, ou seja, o de investidores mais experientes em comparação co=
m os
menos experientes, percebe-se que não há diferença importante em relação aos
fundamentos de um FII serem suficientes como justificativa para aportes em
fundos com P/VP considerado alto, já que 34,1% dos investidores enquadrados=
no
primeiro grupo (15) admitiram tal situação e 31,1% dos respondentes do segu=
ndo
grupo (28) também o fizeram. Contudo, os investidores mais experientes estão
muito menos propensos a adquirirem fundos com P/VP alto, pois 34,1% deles (=
15)
responderam que não o fariam em qualquer hipótese, ao passo que dentre os
investidores menos experientes o percentual foi de 23,4%, ou seja, 21 entre=
os
90 respondentes nesse grupo. Em contrapartida, os investidores menos
experientes valorizam mais o preço médio do que os mais experientes, já que=
a
possibilidade de sua redução via emissões seria motivo para adquirir fundos=
com
PV/VP alto para 32,2% (29), enquanto entre os mais experientes o percentual=
era
de 22,7% (10).
A volatilidade de preços, característica em =
ativos
de renda variável, também se faz presente nos FIIs e conhecer o perfil de
investimento dos respondentes necessariamente passa por conhecer a sua reaç=
ão
diante de quedas dos preços de mercados das cotas de fundos nos quais inves=
tem.
O Quadro 8 resume as respostas fornecidas pelos respondentes.
Quadro 8 - Ações mediante queda do valor=
de
mercado
Observa-se que 62,7% (84) dos 134 respondent=
es
aumentaria posição no fundo, dependendo dos seus fundamentos, 20,9% (28)
aumentariam também a posição, mas dependendo da manutenção do nível de
rendimentos e outros 9% (12) não tomariam qualquer ação. A maior diferença
entre os grupos de investidores mais e menos experientes se encontra exatam=
ente
dentre os que não empreenderiam qualquer ação diante de redução no preço das
cotas, já que 15,9% dos respondentes mais experientes deram essa resposta,
enquanto que dentre os menos experientes apenas (5,6%). <=
/span>
O quadro 9 demonstra os dados sobre outra va=
riável
que compõe o perfil de investimento e que se relaciona aos motivos que leva=
riam
o investidor a excluir de suas carteiras determinado fundo.Os motivos mais citados foram: preços de mercad=
o muito
acima do valor patrimonial, citado por 31,3% (42) dos participantes; pouca
transparência nos relatórios de gestão, citada por 23,9% (32); e histórico =
de
emissões abaixo do valor patrimonial, citado por 12,7% (17).Chamou atenção o fato de que, para 34,4% dos 90 responden=
tes
menos experientes (31), o preço muito acima do valor patrimonial foi mencio=
nado
como o principal motivo para não comprar cotas de um FII, enquanto, entre o=
s 44
respondentes mais experientes, esse motivo foi citado por 25% (11).
As emissões abaixo do VP ocorrem quando a emissão de novas cotas se dá por =
um
valor inferior ao seu valor patrimonial, o que, em tese, tem o efeit=
o de
diluí-lo, prejudicando quem já é cotista do fundo e,=
ainda
mais, se esse cotista não fizer aquisição das novas cotas emitidas. Para 15=
,9%
dos respondentes mais experientes essa prática os afasta de um FII, ao passo
que para os menos experientes esse percentual é de 11,1%.=
Quadro 9 - Motivos para não comprar cota=
s de
um FII.
Experiência com FIIs
Quadro
10 - Motivos para desinvestimento em um FII
&nb=
sp;
Perda do=
s fundamentos
técnicos
Surgimen=
to de
oportunidades melhores em outros fundos
Preço de
mercado muito acima do VP
Outros m=
otivos
Quadro
11 - Comparação entre Perfis de Investidores